基于法律事实取得物之所有权后，新的所有权人同时成为该物原存合同的当事人；当债务人不履行合同主要债务时，债权人享有合同解除权。

    [案例索引]

    远安县人民法院（2006）远民初字第435号民事判决书；2006年4月17日。

    宜昌市中级人民法院（2007）宜中民一终字第00413号民事判决书；2007年8月9日。

    [案情]

    原告唐某，远安县海龙建设有限公司项目经理。

    被告远安县佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业）。

    第三人远安县国有资产经营公司。

    1998年11月，远安县同明建筑工业总公司(以下简称同明建筑公司)在履行与远安县九女矿务局所签远安县鸣凤镇解放路“兴发综合楼”建筑工程合同时，原告为同明建筑公司项目部的经理。“兴发综合楼”于2000年1月25日竣工，远安县九女矿务局部分工程款未付。为此，同明建筑公司提起诉讼，远安县法院作出（2004）远民初字第49号民事判决书。执行该判决时，远安县九女矿务局已进入破产程序由第三人接管。经第三人同意，远安县法院作出（2004）远执字第145号民事裁定，确认远安县九女矿务局的部分债务以其兴发综合楼二单元一楼作价9万元抵付给同明建筑公司。因该公司对综合楼的建设垫资有原告出借的款项，经该公司说明后，综合楼二单元一楼以9万元直接抵付给原告。原告以此为据，于2006年6月30日取得该房产的房屋所有权及土地使用权证。

    2003年远安县九女矿务局申请破产，第三人接管期间考虑对该矿务局职工安置及管理等方面的原因，于2003年8月13日同佳诚物业签订房屋租赁合同，由佳诚物业对原远安县九女矿务局在远安县鸣凤镇解放路76号的综合楼（即“兴发综合楼”）小区的业主提供物业管理服务，第三人将小区综合楼二单元一楼租赁给佳诚物业使用。该合同约定：佳诚物业租赁房屋期限为10年，为对远安县九女矿务局生活小区物业管理，佳诚物业免交前3年房租费（2003年7月1日至2006年7月1日），此后租赁费为1000元/年，每年7月1日前付清。合同签订后，佳诚物业在2003年下半年时间内，为小区提供了物业管理服务。2004年初，因该小区未设立业主委员会以及部分业主拖欠服务费等原因，佳诚物业未再对该小区服务，租赁房屋一直作为办公用房使用至今。2006年6月28日，佳诚物业依约向第三人交纳1000元租金。同年6月，原告取得该房产所有权后，提出与佳诚物业解除租赁合同未成，遂诉至法院。

    [审判]

    一审认为：1、同明建筑公司与远安县九女矿务局的建筑施工合同纠纷由人民法院审理和执行，经第三人同意，远安县九女矿务局用位于远安县鸣凤镇解放路76号综合楼二单元一楼的房产，抵偿给公司指明的在承建该综合楼中有垫付款项的原告。原告据此取得该房产并在相关部门予以登记合法，依法享有该房产包括出租权在内的所有物权。2、原告取得该房产前，远安县九女矿务局因破产在第三人接管期间，第三人为该局职工的安置及管理与佳诚物业签订的租赁合同有效。租赁合同中，有第三人对佳诚物业免收三年租金的优惠承租条款，要求佳诚物业对该小区业主提供物业管理服务的目的十分明确。但佳诚物业在租赁合同成立后仅在一段时间内履行了对小区的物业服务承诺，2004年以后未再履行。为此，原告取得该房产后，以原租赁合同的目的未能实现为由请求解除第三人与佳诚物业签订的房屋租赁合同并无不当，其请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决解除第三人与佳诚物业间的《房屋租赁协议》。

    佳诚物业不服判决提起上诉称：1、上诉人已依《房屋租赁协议》支付了租金，被上诉人其合同主要权利已经实现。合同中未说明“合同目的是提供物业管理服务”。一审认定“第三人要求佳诚物业对该小区业主提供物业管理服务的目的十分明确”是错误的。2、原判适用《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”法律不当。本案中，承租人按期支付租金，未构成根本违约。请求二审依法撤销原判决，依法改判。

    二审认为：从《房屋租赁协议》第三条“甲方为加强对远安县九女矿务局生活小区的物业管理，同意乙方免交前三年的房屋租赁费”的约定分析，其前提条件是基于佳诚物业为生活小区提供物业管理服务，免交前三年房屋租赁费与“加强对远安县九女矿务局生活小区的物业管理”之间存在因果关系。佳诚物业在签订《房屋租赁协议》后，除在一段时间内提供物业管理服务外，2004年初因该小区未设立业主委员会等原因，终止了对该小区的物业管理服务。其行为属不履行《房屋租赁协议》约定的为该小区提供物业管理服务的违约行为。故被上诉人可基于其违约行为提出解除合同。据此，判决驳回上诉，维持原判。

    [评析]

    本案有二个法律问题需要探讨：一是原告享受合同解除权的法律依据；二是如何认识法定解除权原因中规定的“主要债务”？

    一、原告基于合同权利义务的承受而享有合同解除权。根据“买卖不破租赁”的传统民法原则，房屋租赁合同所涉物权的变更不影响租赁合同的效力，原租赁合同对新所有人依然有效。依照我国《合同法》第九十四条的规定，法定解除权的主体为合同当事人，非合同当事人无权解除他人签订的合同。本案原告虽不是《房屋租赁协议》的当事人，但他却因物权变动而享有该合同的解除权，其享有合同解除权的法律依据是合同承受。所谓合同承受，是指原合同当事人一方将其债权债务一并移转给第三人，由第三人概括地承受这些债权债务。根据其发生原因的不同，合同承受可分为约定承受和法定承受两种。我国《合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方当事人同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。这是关于合同约定承受的法律规定。《合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务”。这是关于合同法定承受的规定。很显然，本案原告取得合同解除权的法律依据并非基于合同约定承受，而是在取得原租赁合同中所租赁房屋的所有权后享有的一项财产处分权，是基于取得该房屋所有权这一法定事实而发生，故是一种法定承受。对此类合同法定承受，《合同法》目前尚无此方面的明确规定，故建议在以后的《合同法》解释中对此应作出规定，即基于法律事实取得物所有权的，同时取得设定在该物上合同的权利义务。

    二、被告不履行物业管理义务属于不履行合同主要债务。我国《合同法》第九十四条规定了法定解除权发生的五种情形，其中第（二）种情形规定：“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；第（三）种情形规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。这两种情形中均规定了“主要债务”。当事人签订合同，涉及到的权利、义务一般较多，对义务而言要明确哪些是主要债务，哪些是次要债务。所谓主要债务，应当依照合同的个案进行判断，一般来说，影响合同目的实现的债务，应为主要债务。本案中远安县国资公司同佳诚物业订立的《房屋租赁协议》的初衷及目的是加强对远安县九女矿务局生活小区的物业管理，佳诚物业提供物业管理服务是其在该租赁合同中应履行的主要债务；因为远安县国资公司将房屋租赁给佳诚物业并免除三年的租金，是基于佳诚物业能够提供物业管理服务，如果不出于佳诚物业管理的考虑，根本不会将房屋租赁给其并免收三年的租金。换言之，物业管理是租赁合同的基础和前提，故其应属于合同的主要义务。至于佳诚物业依约交纳租金，只是其应履行义务的一个方面。佳诚物业虽交纳了租金，但并未按合同实际履行物业管理服务义务，属不履行《房屋租赁协议》约定的为该小区提供物业管理服务的违约行为，故原告有权提出解除合同。

作者单位：远安县人民法院