房屋承租人对其租用的房屋负有妥善保管、防范火灾、保证安全的义务。承租人未尽到上述义务，致使租用房屋发生火灾，造成出租人的整栋房屋受损的，无论火灾是否由他人的行为引起，出租人均有权依照租赁合同向其主张赔偿。公安机关对火灾作为刑事甄别案件侦查，不应引起本案民事诉讼的中止审理。

　　【案例索引】

　　秭归县人民法院（2007）秭民初字第1号民事判决书；2007年1月12日。

　　宜昌市中级人民法院（2007）宜中民一终字第00113号民事判决书；2007年4月29日。

　　【案情】

　　原告韩永格，秭归县茅坪镇居民。

　　被告李定芳，秭归县茅坪镇居民。

　　李定芳长期在秭归县茅坪镇陈家冲村二组加工床垫。韩永格在茅坪镇陈家冲村二组有砖混结构房屋一栋四层。2006年4月11日，韩永格、李定芳口头协商：李定芳租赁韩永格房屋二楼加工床垫，月租金150元。协议达成后，李定芳当即支付半年租金900元；韩永格将租赁房屋交其使用。李定芳租房后，在房屋内外堆放大量床垫、家具、草垫等货物，但未在该房屋内起居生活。2006年10月13日23时许，李定芳堆放在租赁房屋外的货物起火，韩永格发现后即进行扑救，李定芳得知后也赶到参加扑救，但因火势较大未能及时扑灭并引燃屋内的货物。待消防大队将火扑灭时，韩永格的房屋二楼、三楼等已部分损坏。嗣后，韩永格、李定芳双方一同到秭归县房屋安全鉴定所申请对韩永格的房屋进行安全鉴定，结论为该房屋须加固维修后方能使用。李定芳支付了鉴定费800元。后双方多次就赔偿问题进行协商，但未能对赔偿数额达成协议。经韩永格委托宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司对其房屋修复进行费用评估，结论为需维修费用57487.49元。韩永格开支鉴定费1500元。

　　同时查明，火灾发生后，秭归县公安局消防大队不能确定起火原因。因李定芳怀疑系他人纵火引发的火灾，秭归县公安局刑警大队将该火灾作为刑事甄别案件进行侦查，但未作出最终结论。

　　韩永格诉称：李定芳租赁房屋使用，对租赁房屋有妥善保管义务，其在租赁期间发生火灾造成房屋损坏，应承担民事责任。请求判令李定芳赔偿房屋损失57487.49元、鉴定费1500元，并负担本案诉讼费用。

　　李定芳辩称：本案是因他人纵火引发火灾的刑事案件，按照“先刑后民”原则，本案应中止审理，待刑事案件结案后再行处理；李定芳租赁房屋是作储藏货物用，并未在所租房屋内起居生活，火灾是因他人纵火引发的，已尽到善良管理义务，不应承担赔偿责任；双方只对房屋二楼存在租赁合同关系，韩永格以租赁合同纠纷起诉，只能主张承租房屋的损失，而其主张却包含了整栋楼的损失，自相矛盾且于法无据；韩永格提交的房屋安全鉴定与房屋维修费用评估系其单方委托进行的鉴定，不是由法定的消防机构进行的鉴定，程序不合法，不能采信。综上，请求驳回韩永格的诉讼请求。

　　【审判】

　　一审法院认为，李定芳承租韩永格的房屋后，在租赁期间负有妥善保管租赁房屋的义务。其应当预见在租赁房屋外堆放大量易燃物品可能引发火灾，而其承租后不仅在租赁房屋内堆满床垫等易燃物品，而且在租赁房屋外堆放草垫等大量易燃物品，导致发生火灾造成韩永格的房屋损坏，其未有尽到妥善保护和管理租赁房屋的义务，应当承担损害赔偿责任。李定芳未尽到对租赁房屋的妥善保管义务，属未全面履行承租人义务的一种违约行为，侵害韩永格财产权益，韩永格有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。虽然李定芳只承租了房屋的二楼，但因房屋是一个整体，房屋其它部分的损坏是因租赁房屋发生火灾直接造成，所以韩永格的损失不仅包括承租房屋部分的损失，而且应包括火灾造成的整栋房屋的损失和因此引起的其他损失，即修复整栋房屋所需要的费用和开支的鉴定费。因此韩永格要求赔偿损失的诉讼请求成立，应予支持。李定芳提出火灾可能系他人纵火造成，应中止本案的审理和其不应承担赔偿责任的主张，因其未能提供相应的证据证实，且即使是第三人的行为引发的火灾，李定芳也应当向韩永格承担违约责任；李定芳与第三人间的纠纷，可依照法律规定或者约定另行解决，不妨碍韩永格依据租赁合同关系向李定芳请求赔偿；李定芳赔偿韩永格的损失后，如果有证据证实火灾确系他人的行为引起，可以向行为人追偿，所以李定芳的抗辩理由不能成立，本院不予支持。韩永格的房屋在火灾中受损是客观存在的事实，火灾过后韩永格、李定芳一同到秭归县房屋安全鉴定所申请进行房屋安全鉴定，李定芳并支付了鉴定费，该鉴定可视为双方委托进行的鉴定，应予认定。韩永格起诉前委托宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司对房屋修复所需费用进行的评估，虽是单方委托作出的，而且李定芳提出了异议，但李定芳既未提出足以反驳的证据，在法庭提出是否需要重新鉴定的争议焦点后亦未申请重新鉴定，所以予以采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第一百二十一条、第一百二十二条之规定判决李定芳赔偿韩永格的经济损失58987.49元。案件受理费和其他诉讼费3420元，由李定芳负担。

　　一审宣判后，李定芳不服判决，仍以前述理由提出上诉。

　　二审法院审理认为：1、李定芳作为房屋承租人，对其租用的房屋负有妥善保管、防范火灾、保证安全的义务。本案起火原因虽然不明，但双方当事人对着火点源于李定芳堆放在租赁屋外的货物及大火殃及韩永格房屋其他楼层之事实均无异议。现李定芳既未举证证明自己有法定免责事由，亦未举证证明火灾系由韩永格及该房屋其他承租人用火不慎造成，其应依法承担损害赔偿责任。2、本案所涉火灾虽已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，但因公安机关刑事侦查的结果并不影响李定芳依法应承担的民事责任，李定芳关于火灾已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，应中止本案审理的上诉请求，不符合法定中止情形，不予支持。3、关于房屋损失鉴定。李定芳既未举证证明宜昌市隆泰房地产评估咨询有限公司所作的鉴定违反法律规定，亦未在法定期间内申请重新鉴定，其请求不予采信该鉴定结论的上诉理由，于法无据，不予支持。据此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　本案主要涉及三个争议焦点：一是李定芳是否尽到了承租人的义务，应否承担民事责任；二是本案所涉火灾已被公安机关作为刑事甄别案件侦查，本案是否应中止审理；三是韩永格以租赁合同纠纷提起诉讼，而李定芳仅承租了该房屋二楼，能否判决李定芳承担整栋房屋损失。笔者就此分别发表如下观点。

　　第一、李定芳未尽到承租人的义务，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”李定芳作为房屋承租人，对其租用的房屋负有妥善保管、防范火灾、保证安全的义务。其应当预见在租赁房屋外堆放大量易燃物品可能引发火灾损坏租赁房屋，而其承租后不仅在租赁房屋内堆满床垫等易燃物品，而且在租赁房屋外堆放草垫等大量易燃物品，而其没有采取必要安全防范措施，导致发生火灾造成租赁房屋的损坏。本案起火原因虽然不明，但双方当事人对着火点源于李定芳堆放在租赁屋外的货物及大火殃及韩永格房屋其他楼层之事实均无异议。李定芳既未举证证明自己有法定免责事由，亦未举证证明火灾系由韩永格及该房屋其他承租人用火不慎造成，故应认定其未尽到承租人的管理义务，其应依法承担赔偿责任。

　　第二、公安机关将本案所涉火灾作为刑事甄别案件侦查，不应中止本案的审理。合同法第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因本案韩永格是以租赁合同纠纷提起的诉讼，即使火灾是由第三人的行为引发，李定芳未尽到妥善保管、防范火灾、保证安全的义务，也应当向韩永格承担违约责任；李定芳与第三人间，可依照法律规定或者约定另行解决，不妨碍韩永格依据租赁合同关系向李定芳请求赔偿；李定芳赔偿韩永格的损失后，如果有证据证实火灾确系第三人的行为引起，可以向行为人追偿。法律所规定的“先刑后民”原则有一定的条件限制，即刑事案件的审理结果是民事案件审理的事实基础或前提。而本案无论是他人纵火或是物品自燃，均不能引起民事案件的中止。因此公安机关刑事侦查的结果并不影响李定芳依法应承担的民事责任，本案不符合法定中止情形，不应中止审理。

　　第三、韩永格以租赁合同纠纷提起诉讼，有权请求判令李定芳赔偿整栋房屋的损失。合同法第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”该条是对请求权竞合的法律规定，它赋予当事人一种选择权，其可选择合同之诉，也可选择侵权之诉。李定芳未尽到对租赁房屋的妥善保管、防范火灾、保证安全的义务，属未全面履行承租人义务的一种违约行为，韩永格有权选择依照合同法要求其承担违约责任。同时，财产损失超出了租赁标的的范围，韩永格也可提起侵权之诉，要求李定芳承担侵权责任。那么，韩永格选择了合同之诉，那么承租房屋之外的损失就能否在合同之诉中解决呢？答案是肯定的。因为第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。可见，提起合同之诉并不影响韩永格主张对合同标的物外的其它损失的赔偿。从本案情况看，李定芳虽然只承租了韩永格房屋的二楼，但因房屋是一个不可分割的整体，房屋其它部分的损坏是因租赁房屋发生火灾直接造成，所以韩永格的损失不仅包括李定芳承租房屋部分的损失，而且应包括火灾造成的整栋房屋的损失和因此引起的其他损失，即修复整栋房屋所需要的费用和开支的鉴定费。这些损失皆因李定芳的违约行为引起，可以视为合同损失。

综上所述，笔者认为，一、二审法院在审理本案中抓住了双方争议的焦点，对焦点问题论证说理充分，适用法律准确，实体处理恰当，作出的判决是合法、公正的。

作者单位：秭归县人民法院