此政策一出，房地产业内外褒贬不一，但广大群众对于中央举措保障安居民生的出发点还是赞许有嘉。然而，新“国十条”出台之后，部分地区出些了一些以“假离婚”为名继续享有优惠贷款政策的房地产投资行为。[2]于是，住建部副部长齐骥在做客中国政府网时对“二套房”的认定做出了补充，将下述情况也列入“二套房”的范畴，“婚后双方共同贷款购房，离婚后一方再申请贷款购房。”[3]

   乍一看，这一补充正是回应了前一段时间出现的“假离婚”购房之风，通过目前银行对“二套房”的“认房又认贷”政策，只要在央行的征信系统中能够查到一方当事人的贷款记录，即使离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为“二套房”，以使“假离婚”不能规避购买“二套房”的新政。足可见，国家对投机炒房的打击力度，对保障民生的购房政策的良苦用心。

    根据新“国十条”之规定，对贷款购买“二套房”的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。那么以一套全额60万的房产的商业贷款为例，贷款年限等同，新“国十条”出台前后“二套房”的首付及支出利息的变化对照可见[4]：

新“国十条”出台前    新“国十条”出台后

首付  4成  24万  首付  5成   30万

贷款金额  36万  贷款金额  30万

利率  7折  利息款170879.95   月均还款2212

      85折  212590.92   2385.8  利率  1.1倍  利息款238085.07  月均还款2242.02

    很显然，不管是在首付的一次性支出上，还是在贷款利息的总额及月均还款额上，“二套房”的支出代价更大。而根据“婚后双方共同贷款购房，离婚后一方再申请贷款购房”亦属于“二套房”之列的政策，新“国十条”对于离婚时财产分割的影响是显而易见的。

    就现实婚姻而言，不少当事人婚后初期同住在父母家中，待稍有积累时，便一同贷款购房。只是，婚姻的保质期常常是不确定的，在房款未偿还完毕之时便因各种原因选择离婚的家庭也时有产生。根据目前的《婚姻法》和法院审理婚姻案件的基本原则，在房产分割时较常会将婚后共同购买的住房判给其中一方，并由该方承担余下的未还贷款，而另一方则获得该房屋一半价值的经济补偿（须先扣除该房屋尚未偿还的贷款）。

    在新“国十条”出台之前，离婚双方对房屋的选择还是较为理性的。尽管房价一直处在上涨之中，取得房产的一方似乎更有升值的空间，但这毕竟只是不确定的预期利益，未必能在短时间内获得，故而，只要一半价值的补偿足以使另一方有能力购买住房或者付清首付，并有够偿还每月的房贷，则双方对这种单方的升值尚可以忽略。但新“国十条”出台以后，这种形势当然地发生了变化。如前表所列，离婚之后未分得住房的一方在购房时，一旦被认定为“二套房”，则要较婚姻期间花更大的代价去购房，其因原房产所获得的补偿未必足以支付因新“国十条”而增加的首付和贷款利息支出。因此，笔者认为，新“国十条”因其大而化之的囊括方式使离婚时的房产分割造成了显性的不公。

    如此敢问，新“国十条”政究竟是提高了炒房的成本，还是增加了社会不公的机率？

    事实上，对于完成资本原始积累的炒房团体而言，首付金额的增加和贷款利息的提高，可能是九牛一毛的比例；但对大多数处于中产甚至低产阶级的人而言，更对于离婚后无住房无稳定收入的人而言，这一规定不仅提高了无住房一方的生活成本，也加大了人们离婚的心理压力。简言之，当事人可以放弃不确定的预期利益，但未必可以接受个人更昂贵的现实支出。更不敢想象的是，诉讼离婚，本就是为了给当事人创造离婚自由、分家公平的法律保障，但该政策一出，会不会有一些中低收入的人，为了住房而死守破碎的婚姻，甚至忍受不堪的婚姻生活环境？因为相比之下，离婚的解脱远不如有房可住来得现实。

    新“国十条”的本意是为了保障无住房的人群能够以较低的价格、较充分的房源来解决安居民生的问题。为避免“假离婚”而有此一招其出发点是好的，但是却忽略了一点：“假离婚”者必竟是少数，而因离婚面临居无定所的人群却是大多数——这类人就是新生的无房户。为了这少数的行为，而抬高了多数的新生无房户购房的代价，值得吗？在今后的离婚问题上，原本能够协商解决的双方会否因房产分割而不得不诉诸法院？“离婚之战”到最后会不会成为本质的“房产之争”？《婚姻法》的财产分割原则对住房而言还能否体现显见的公平？

    固而，新“国十条”的这一条款确有值得商榷之处，但也并非绝不可行。笔者认为：

    首先，应当细化“二套房”的认定方式，将以下两种情况排除“二套房”之列：1、夫妻离婚时，若双方仅有一套住房的，不论婚前还婚后购买，不论是否贷款，未分得房产的一方应有权利以第一套房的贷款政策购买自住房。2、离婚时有两套及两套以上房产的，经查实，确实全部为一房婚前购买，且房款在婚前已经全部缴纳完毕，另一方因此在离婚时未分得房产的，也应当有权利以第一套房的贷款政策购买自住房。反之，若离婚时有两套及两套以上房产的，一旦其中有婚后购买或婚后部分缴款的住房，则不论是否贷款，不论双方是否约定离婚后全部房产归一方所有，离婚后另一方再申请贷款购房的应以“二套房”的贷款政策实行。

    其次，法院作为社会矛盾纠纷的集结点，作为公平正义的最后防线，作为国家政策、法规的执行官，应当具有较高的政策敏感性。在处理今后的离婚案件中，涉及房产分割之时，也应当参考国家有关的新政，注重保障弱势群体的利益，妥善处理该类纠纷，避免因离婚争产而引发冲突升级。

注释

[1]2010年4月15日，国务院会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；2010年4月17日国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。 

[2]《新“国十条”出台以来 假离婚等三类案件增多》载于http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=66280281&pageno;=2，于2010年7月8日访问。

[3]之后，根据住建部的规定，许多省市及业内归纳出七类认定“二套房”的标准并加以施行，以使“假离婚”难以实现优惠购房的政策。

[4]《新国十条出台背景和影响》， 载于http://www.buywit.cn/news.php?aid=16619，于2010年7月8日访问。

作者单位：西陵区人民法院