房屋买卖合同纠纷案件中，认定合同效力的直接依据是合同法，而不是法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖合同作为一种债权合同，其成立与生效只需符合合同法和民法通则所规定的一般生效要件即可，虽说房屋买卖合同的标的物和标的物所有权的转移、变更方式具有特殊性，但不是房屋买卖合同本身依法具有特殊的生效要件。

   【案例索引】

    兴山县人民法院（2009）兴民初字第42号民事判决书，2009年6月9日。

    宜昌市中级人民法院（2009）宜中民三终字第00282号民事判决书，2009年10月22日。

    【案情】

    原告：刘某，男，个体户。

    被告：黄某，男，农民。

    兴山县法院经审理查明：原食品公司于1986年在兴山县水月寺镇高岚村一组修建砖混结构房屋一幢三层，于1992年7月18日取得房屋所有权证（现暂存放于原食品公司职工王某处），所有权性质登记为公有。1995年，在有关政府部门主持下，原食品公司将靠北侧的大部分房屋转让给原兴山县高岚镇硫铁矿（该公司于同年10月4日更名为宏发公司），受让方于同年3月27日取得国有土地使用证，宗地图号06040418-1，用地总面积792.24平方米、建筑面积384.42平方米，但未办理房屋所有权转移登记手续。

    2002年，宏发公司政策性停产，为一次性解决与矿山开采承包人被告黄某之间的债权债务纠纷，双方于同年9月3日签订房屋转让协议书，宏发公司将公司全部办公楼、宿舍楼整体作价15.80万元抵付给被告。被告于2004年3月16日取得国有土地使用证，宗地图号06040418-1，用地总面积1049.74平方米、建筑占地面积414.17平方米，亦未办理房屋所有权转移登记手续。

   2002年11月25日，原告刘某与被告签订协议书，约定：被告将前述楼房中靠南侧、与原食品公司留存房屋（高岚食品所）紧邻的三间三层房屋作价4.50万元转让给原告；原告在房屋过户时付清购房款；房屋过户费用由原告支付。当日，原告向被告支付部分购房款2.00万元。

    另查明，原告原系宏发公司副经理，自1999年起连续居住、使用涉案房屋至今。目前，该涉案房屋仍登记在原食品公司房屋产权证中，在房管部门无抵押登记记录，房屋所占土地登记在被告国有土地使用证中。

   【审判】

    兴山县法院审理认为：依法成立的合同，自成立时生效;当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质履行有关协助义务。原、被告双方在平等、自愿的基础上签订房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，其内容并不违反民事法律规范，故该《协议书》有效，原、被告应当依法履行约定义务及相关法定协助义务。

    根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，原、被告之间订立的有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指合同效力性强制性规定，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定不属于合同效力性强制性规定。根据《物权法》第一百八十七条规定，以建筑物抵押的，抵押权自登记时设立。涉案房屋未在有关部门进行抵押登记，应视为抵押权未设立。所以，被告关于以房屋买卖协议书违反法律强制性规定为由，要求确认《协议书》无效的观点，本院不予采纳。

    原食品公司、宏发公司以及被告黄某之间的连续买卖房屋的行为均不违反法律规定，被告依据与宏发公司之间签订的《房屋转让协议书》事实上有效占有并使用了该楼房；《房屋所有权证》持有人王某并未对该楼房所有权主张权利，涉案房屋所有权虽尚未办理转移登记手续，但无权属争议；宏发公司政策性停产，被告2004年依法取得了该楼房占用土地范围的《国有土地使用证》；故被告对涉案房屋享有所有权，有权对涉案房屋进行处分，但应当依照有关法律法规的规定及时将房屋所有权登记在被告名下。

    根据原、被告之间所签订房屋买卖《协议书》的性质，被告除依约将与高岚食品所紧邻的三间三层涉案房屋交付给原告占有使用之主合同义务（已经履行完毕）外，还应当依照诚实信用原则履行协助原告办理相关权属变更登记手续的附随义务，故原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。兴山县法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、原告刘大兴与被告黄金于2002年11月25日签订的《协议书》有效，原、被告应当继续履行该房屋买卖合同；二、被告即时协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续；三、被告即时协助原告办理涉案房屋占用土地的建设用地使用权变更登记手续。

兴山县法院宣判后，黄某不服判决，向宜昌市中级法院提出上诉。宜昌中院审理认为：（一）、关于程序问题。1、简易程序转普通程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条规定：“人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起3个月内审结。”《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十六条规定：“审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。”经查，上诉人黄某在2009年1月16日向原审法院提交的申请书中有要求转为普通程序审理的请求，原审2009年4月2日由简易程序转为普通程序时未按规定以书面形式通知当事人，双方当事人在原审转为普通程序审理过程中均未提出异议，故尽管原审法院在简易程序转为普通程序过程中存在瑕疵，但并未影响本案的公正审理。2、关于法院主动调查取证的问题。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三条的规定，人民法院可以调查收集人民法院认为需要自行调查收集的其他证据。本案上诉人黄某在一审诉讼中提到王某可以作证证实本案涉诉房屋的基本情况，但黄某未将王某可以作为证人出庭作证，原审法院为弄清案件事实，找王某调查取证并无不当。3、关于原审对黄某提起反诉的处理是否恰当的问题。原审经审查认为，黄某的反诉理由实际是针对刘某诉讼的辩解，在2009年5月25日开庭审理过程中已明确答复对黄某的反诉按答辩处理，且在判决书中对黄某的抗辩理由是否成立已经作出了结论。因此，上诉人黄某认为原审驳回其反诉请求，未制作裁定书的理由不能成立。（二）、关于房屋买卖合同的效力问题。1、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”经审查认为，上诉人黄某与被上诉人刘某签订房屋买卖协议是双方真实意思表示，且被上诉人刘某已支付部分房款，黄某将涉案房屋交由刘某居住、使用至今，虽然未办理产权过户手续，但不影响房屋买卖《协议书》的效力。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋，而本案涉诉房屋不属于此类情况。《中华人民共和国担保法》规定的抵押物不得转让，其目的在于保护债权人的权利。本案中，上诉人黄某并未提供证据证明涉案房屋是否抵押及抵押是否生效，以及是否损害了国家、集体或者他人利益。同时，兴山县房产管理局出具证明证实，本案涉案房屋目前未在该局办理抵押登记手续。因此，上诉人黄某与被上诉人刘某签订的房屋买卖协议有效。3、黄某将涉案房屋卖给刘某后，刘某一直居住、使用至今，黄某之妻在长达六年多的时间未主张权利，应推定其知道或者默认了卖房事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人黄某的上诉理由不能成立。宜昌中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决驳回上诉，维持原判。

   【评析】

    本案是一起普通的房屋买卖合同纠纷案件，在审理过程中，对房屋买卖合同的效力存在“有效”和“无效”两种截然不同的观点，并且以“登记”为界点，关键是对《合同法》第四十四条中“登记”的理解问题。笔者结合本案就《合同法》第四十四条中“登记”的理解、房屋买卖合同的效力、房屋买卖合同生效要件问题发表以下意见：

    1、本案争议的焦点在于登记对于房屋买卖合同具有什么效力。即登记是应作为物权变动行为的生效要件，还是应作为房屋买卖合同的生效要件。这就涉及对《合同法》第四十四条第二款的理解问题。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”关于“登记”的涵义，“合同法”未进一步明确解释，因此造成实践中对“登记”的理解不一致。法律、行政法规规定合同行为本身的“登记”与合同履行中因转移所有权而进行的“登记”是两种不同性质的登记。法律、行政法规规定合同行为本身的“登记”是合同行为生效的要件，是对特殊类合同的合法性进行的一种监督，通常有登记、备案等表述。而合同履行中因转移所有权而进行的“登记”则是物权变动的生效要件，是检验合同履行完成的标志。

    2、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。从此规定可以看出合同生效有需办理批准、登记和无需办理批准、登记两大类。然而现有法律、行政法规并未规定房屋买卖合同“应当办理登记手续，且登记后生效”的明确规定。据此可以肯定的说：“登记”不是房屋买卖合同的生效要件。

    3、合同法第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该条规定的是买卖合同标的物物权转移的公示方法，原则上以交付为公示方法，但书中有例外情况，不动产的所有权转移以登记为要件，如未登记，则合同义务的履行行为没有完成，买卖合同的根本目的没有实现。登记具有社会公信力，并非物权变动要件，未经登记的物权变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。

    4、认定合同效力的直接依据是合同法，而不是法律、行政法规的强制性规定。房屋买卖合同作为一种债权合同，在合同法中编入买卖合同之中，其成立与生效只需符合合同法和民法通则所规定的一般生效要件即可，虽说房屋买卖合同的标的物和标的物所有权的转移、变更方式具有特殊性，但不是房屋买卖合同本身依法具有特殊的生效要件。该案双方签订房屋买卖合同时，双方都具有相应的民事权利能力，意思表示真实，合同内容为买卖法律允许买卖的财产，且双方对办理房屋过户登记手续做了约定，不损害国家、社会公共利益及他人利益，并且是在双方平等、自愿的基础上签订，符合民事法律行为的生效要件，双方所签房屋买卖合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力，本着诚实信用原则，判决履行合同义务，完全符合法律规定。

作者单位：兴山县人民法院