拍卖活动是一种特殊形式的买卖方式，拍卖人和委托人负有瑕疵告知的义务。拍卖人和委托人未履行告知义务，损害了竞买人知情权和具体利益的，拍卖人和委托人应当承担赔偿责任。

    在拍卖合同中，声明不担保的标的瑕疵范围只应限于其标的物的真伪和品质。且其瑕疵不担保声明不能对抗瑕疵告知义务。

    [案例索引]

    宜都市人民法院（2007）都民初字第97号民事判决书；2007年5月12日。

    [案情]

    原告胡某。

    被告中国工商银行股份有限公司三峡江南支行。（以下简称江南支行）

    被告湖北恒达信拍卖有限公司（以下简称恒达信公司）。

    2004年11月，江南支行经请示上级行同意，决定对位于长阳土家族自治县龙舟坪镇清江路37号的原工行长阳分理处的五栋房屋（产权证载建筑面积1516.35平方米，土地使用面积1437.71平方米）进行公开处置。同年12月1日，受江南支行委托，宜昌信达咨询评估有限公司对上述房地产作出估价报告，估价结果：建筑面积1516.37平方米，建筑物价值600938元，分摊土地使用面积1087.19平方米，土地使用权价值579321元，房地产价值合计1180259元。由于此前该房产已发生职工房改出售部分房产的事实，评估时，已减除了已房改出售房产分摊部分土地使用权面积。

    2004年12月14日，江南支行与恒达信公司签订了《委托拍卖合同》，委托恒达信公司拍卖长阳龙舟坪清江路37号五栋房屋，建筑面积1516.35平方米，拍卖底价98万元。江南支行向恒达信公司告知了涉及房改出售房产的土地分摊情况。同时，恒达信公司在《三峡晚报》刊登拍卖公告，声明对长阳清江路37号建筑面积1516.35平方米的房产进行公开拍卖。

    同年12月21日，胡某与恒达信公司签订了《竞买协议》，协议第一条约定：实行现状拍卖，拍卖人不承担瑕疵担保责任。第二条约定：标的物状况为：产权证载建筑面积1516.35平方米，占地面积1437.71平方米，用地性质为出让。第八条约定：本协议为成交确认书的组成部分，与确认书有不同规定的，以确认书为准。胡某按约定缴纳了竞买保证金，在同年12月23日举行的拍卖会上，胡某以136万元竞得了长江龙舟坪镇清江路37号建筑面积1516.35平方米的标的物。胡某付齐拍卖款及拍卖佣金后，收到了江南支行交付的《房屋产权证》、《国有土地使用证》，办理过户手续。2005年5月24日，长阳县土地管理局给胡容核发了该房屋独用面积1081.61平方米和分摊面积48.60平方米的土地使用证。胡某认为其受让的土地面积为1437.71平方米，实际登记面积为1130.21平方米，相差307.5平方米，这一土地面积的价款，应由两被告返还，其向江南支行交涉未果，故诉至法院。

    [审判]

    宜都市人民法院审理认为：本案争议的焦点在于委托人、拍卖人是否向竞买人即本案原告履行了瑕疵告知义务。所谓瑕疵，泛指拍卖物数量、质量、功能等方面的缺陷，就本案而言，由于过去经过了职工房改出售部分房产这一事实，此次处置资产江南支行实际并不享有1996年土地使用证上登记的1437.71平方米的土地使用权。江南支行在委托宜昌信达咨询评估有限公司在对拍卖标的物进行估计时，估计报告中已明确1516.35平方米建筑物分摊的土地使用面积是1087.19平方米，并以此面积作出估价。2004年12月9日，江南支行为处置资产，对龙舟坪清江路37号房屋办理了建筑面积为1516.35平方米的房屋所有权证，却未一并重新办理土地使用权证，导致江南支行实际取得的土地面积与1996年登记面积相差307.5平方米。

    恒达信公司作为拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的物的基本情况，包括建筑面积和土地面积。两被告辩称仅拍卖建筑面积1516.35平方米房产，没有约定拍卖1437.71平方米的土地，既不符合“地随房走”的原则，也不符合本案的实际。即使拍卖人不知道1516.35平方米的建筑面积分摊多少土地使用面积，也应当向竞买人作出分摊土地面积不能确定的声明。恒达信公司当庭陈述没有义务告知土地分摊的事情，显然违反了《拍卖法》规定的瑕疵告知义务。竞买协议作为拍卖成交确认书的组成部分，明确表述标的物状况为：产权证载建筑面积1516.35平方米，占地面积1437.71平方米，用地性质为出让。成交确认书中没有反映具体的土地面积，买受人有理由相信自己受让的土地面积是1437.71平方米。拍卖是一种特殊形式的买卖，委托人、拍卖人应当对拍卖标的物承担瑕疵担保责任，是诚实信用原则在拍卖活动中的必然体现。委托人、拍卖人对已声明的瑕疵不承担担保责任，对拍卖标的物已作出确定性表述的内容亦不得以“声明不保证”为由拒绝承担责任。恒达信公司没有提出证据证明在胡某拍卖成交成为买受人前，告知1516.35平方米建筑物分摊土地的情况，对土地面积相差的部分应当承担瑕疵担保责任。胡容在2005年5月办理土地使用权证后，针对相差面积向被告江南支行交涉未果，向人民法院起诉，没有超过诉讼时效。《拍卖法》是特别法，拍卖活动应具体受《拍卖法》调整，《拍卖法》第六十一条规定：拍卖人、买受人未说明拍卖标的物的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。恒达信公司关于“原告已选择委托人，应由江南支行承担责任”的辩称不能成立。依据《中华人民共和国拍卖法》第四条、第十八条第二款、第六十一条的规定判决：恒达信公司赔偿胡某土地面积拍卖款损失166050元。案件受理费和其他诉讼费7665元，由恒达信公司负担。

    [评析]

    拍卖活动是一种特殊形式的买卖方式，拍卖人和委托人具有瑕疵告知的义务，同时竞买人具有相应的知情权。拍卖人和委托人未履行告知义务，损害了竞买人具有相应的知情权，拍卖人和委托人应当承担赔偿责任，其瑕疵不担保声明不能对抗瑕疵告知义务。

    随着社会拍卖业务的增多，拍卖成交后因“瑕疵”造成争议的情况屡见不鲜。尽管不少拍卖公司为规避这一风险，在每次的竞拍须知中或在正式拍卖前均声明：“对本次拍卖的标的，本公司不承担瑕疵担保责任”。但在拍卖实务中，不少“瑕疵”责任仍然无法回避。其原因在于，该瑕疵是否为委托人或拍卖人所应当明知和实际明知，如属于明知或应当明知，拍卖人和委托人未履行告知义务，由此所造成的损失，应承担赔偿责任。

    一、本案拍卖标的瑕疵拍卖人应当明知。根据物权法的相关原理，房屋与土地的所有权和使用权的转移要么“房随地走”要么“地随房走”，即转让土地使用权，必须一并转让该土地上的建筑物；转让地上建筑物的所有权时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。因此，即使房屋买卖双方未在合同中明确约定土地使用权面积，其所实际土地使用权面积也应与房屋面积相一致。就本案来看，由于过去经过了职工房改出售部分房产这一事实，但在处置资产过程中，江南支行实际并不享有1996年土地使用证上登记的1437.71平方米的土地使用权，2004年12月9日，江南支行为处置资（下转第62页）（上接第57页）产，对龙舟坪清江路37号房屋办理了建筑面积为1516.35平方米的房屋所有权证，却未一并重新办理土地使用权证，导致江南支行实际取得的土地面积与1996年登记面积相差307.5平方米。作为拍卖公司，其职业能力应当知道职工房改出售部分房产会引起土地面积的分摊与减少，而其未向竞买人说明，显然未履行告知义务。

    二、本案拍卖标的瑕疵拍卖人实际明知。本案委托人江南支行在与恒达信公司签订《委托拍卖合同》时，向恒达信公司告知了涉及房改出售房产的土地分摊情况。此时，恒达信公司作为拍卖人应向竞买人说明拍卖标的物的基本情况，包括建筑面积和土地面积，及作出分摊土地面积不能确定的声明。而其未履行告知义务，其如果不是故意隐瞒，也构成一种工作疏忽，损害了竞买人具有相应的知情权。其不能因其瑕疵不担保声明而免责。

    三、竞买人可以依《拍卖成交确认书》所载面积主张权利。胡某经过竞拍，与恒达信达成了房屋竞买协议。竞买协议其作为《拍卖成交确认书》的组成部分，明确表述标的物状况为：产权证载建筑面积1516.35平方米，占地面积1437.71平方米，用地性质为出让。尽管《成交确认书》中没有再次反映土地的具体面积，但买受人有理由相信自己受让的土地面积是竞买协议中记载的1437.71平方米。恒达信公司没有在拍卖前向胡容告知1516.35平方米建筑物分摊土地的情况，其应当承担瑕疵担保责任。由此，竞买人在办理土地使用权证后，针对相差面积向人民法院提起诉讼的请求返还价款的理应予以支持。

作者单位：宜都市人民法院