有其不同于一般表见代理的特殊之处，在举证责任分配上应加重被代理人的举证责任。“买卖不破租赁”原则并不是一味维护承租人的承租权，而是在整个租赁合同有效的基础上，依据合同约定来决定租赁权是否继续存续。

    [案例索引]

    宜昌市猇亭区人民法院（2007）猇民初字第156号民事判决书：2007年12月12日。

    [案情]

    原告湖北星宇服装有限责任公司（以下简称星宇公司）。

    被告喻某，男，自由职业者。

    被告罗某，女，工商户，与喻某系夫妻关系。

    2003年12月9日，罗某与宜昌绿丹兰天然香料有限公司（以下简称绿丹兰公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由罗某承租绿丹兰公司位于宜昌市猇亭大道160号的门面房3间，租期从2003年12月10日起至2008年12月24日止，月租金750元。同时约定，有下列情形之一，出租人有权解除合同：“1、承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2、承租人所欠各项费用达1000元以上；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租给第三人；7、承租人在出租房屋进行违法活动的。”合同还约定了其他条款。合同签订后，双方即开始按约履行。嗣后，在履约过程中，罗某与绿丹兰公司又达成口头协议，将租赁门面数由3间增至5间。该门面主要由罗启荣从事食品、饮料、日用百货、烟酒、日用杂品零售等业务，喻某帮忙经营。

    2006年8月，与绿丹兰公司就前述5间承租房屋再次签订《租房合同》，合同将租赁期限变更为2003年12月10日至2008年12月9日，月租金1250元。合同还约定出现以下情况之一，合同终止，甲方（出租方）不承担任何损失：“1、甲方门面有其他用途，且已经提前30天通知乙方；2、乙方未按合同规定及时交纳房租、水费；3、乙方违反条款五中的约定且双方未能协商解决；4、合同到期。”喻某在该合同上签字，落款日期倒签为2003年12月9日。第二份合同签订后，罗某按月租金1250元交纳了费用。

    2006年9月，因绿丹兰公司不能清偿到期债务，宜昌市点军区人民法院裁定将绿丹兰公司所有的位于猇亭大道160号，包括本案所涉承租的房屋在内的18栋房屋变卖给星宇公司。嗣后，星宇公司在相关部门办理了房地产过户登记手续。

    2006年底，星宇公司因经营需要，欲将临街的一楼门面装修为产品陈列厅。2007年5月14日，星宇公司向喻某、罗某送达《解除合同通知书》，通知解除租赁关系，要求于2007年6月15日交还承租房屋。两被告接到书面通知后未予理睬，至诉讼中仍未交还房屋。

    星宇公司诉称：2003年12月9日，绿丹兰公司与喻某签订的《房屋租赁合同》约定出现以下情况，合同终止，甲方（出租人）不承担损失：1、甲方门面有其他用途，且已提前30天通知乙方；2、乙方未按合同规定交纳房租、水、电费用等。后该房被人民法院裁定变卖给星宇公司并办理了房地产过户手续。现星宇公司因经营原因，需要把临街一楼门面房装修后改作产品展览厅，向喻某、罗某送达了《解除合同通知书》，但到期后喻某、罗某未予理睬。遂请求法院判令喻某、罗某立即返还房屋。

    喻某辩称：本人不是房屋的承租人，不是适格被告。

    罗某辩称：星宇公司提交的《租房合同》是喻某签的字，本人未签字，且不知情，与本人所持的合同不同。依据本人与绿丹兰公司所签订的合同，租赁期限未到，且未出现单方面行使合同解除权的条件，故请求法院驳回星宇公司的诉讼请求。

    [审判]

    宜昌市猇亭区人民法院经审理认为：

    一、绿丹兰公司与罗某签订《房屋租赁合同》后，双方的房屋租赁合同关系即成立。后来喻某又与绿丹兰公司签订《租房合同》，实质上是对原《房屋租赁合同》的变更。尽管罗某未在《租房合同》上签字，并当庭辩称其对该《租房合同》不知情，但由于二人系夫妻关系，且共同经营所承租的门面，喻某的签约行为应构成家事表见代理，故其与绿丹兰公司所签订的《租房合同》之效力及于罗某。由于《租房合同》是对原《房屋租赁合同》的变更，因此，合同变更后应按变更后的合同履行，原《房屋租赁合同》失去效力。故罗某辩称《租房合同》对其不具有约束力，应按《房屋租赁合同》履行的意见，本院不予采纳。

    二、根据合同的相对性原则，虽然租赁关系的当事人是绿丹兰公司和罗启荣，但在租赁关系存续期间，星宇公司合法取得了租赁物即出租房屋的所有权，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原出租人绿丹兰公司享有的合同权利和义务，应由星宇公司承受。合同法规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案《租房合同》约定，出现以下情况之一，合同终止，甲方（出租方）不承担任何损失：“1、甲方门面有其他用途，且已经提前30天通知乙方……。”星宇公司因经营需要，欲将出租门面收回改为产品陈列厅，符合合同约定的一方行使合同解除权的条件。星宇公司提前30天以书面形式将《解除合同通知书》送达给被告，符合合同约定和法律规定，合同自通知书送达被告时解除。合同解除后，承租方即罗某应当将房屋交还星宇公司。

    三、喻某与罗某系夫妻关系，承租房屋虽然从事家庭经营，但从《租房合同》的形式上看，承租方系罗某，既然以合同关系提起诉讼，那么，仅以相对人罗某为被告即可，喻某的辩称意见，本院可以采纳。据此，依照合同法第二百二十九条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定判决：罗某于本判决生效后3日内将承租的房屋返还星宇公司。

    [评析]

    本案争议主要体现在对家事表见代理的适用和对“买卖不破租赁”原则的理解方面。

    一、家事表见代理的构成要件及举证责任分配。

    家事表见代理指的是无权代理人因为与被代理人具有特定的家庭成员身份关系，因而在表象上足以使人相信其具有代理权并与之交易，由此产生的法律后果由被代理人承担。目前我国的民法、合同法及婚姻法尚未明确确立家事表见代理制度，在处理此类问题时一般将之纳入合同法第四十九条规定的构成表见代理的情形。但在日益增多的涉及家庭婚姻关系的财产权益诉讼中，家事表见代理的特殊性已逐渐显现出来，它关系到社会公序良俗、诚信道德、第三人交易安全等问题。家事表见代理不同于一般表见代理的特殊性主要表现在：（一）家事表见代理的构成要件。笔者认为，构成家事表见代理需要注意的因素有：1、代理人主观上须为善意且无重大过失。2、对代理行为的内容应有一定的限制，对明显专属于被代理人个人的财产及涉及人身权利的处分不构成家事表见代理。（二）家事表见代理的举证责任分配。由于家事表见代理行为发生在家庭成员之间，外人难以对其中情形有清楚的了解，在家事代理中搜集证据也较为困难，还可能存在着代理人与被代理人恶意串通损害相对人利益的情形，此时如果按照“谁主张谁举证”的原则来分配举证责任，对于相对人有失公平。因此笔者认为在家事表见代理中应当加重被代理人的举证责任，除非其能够证明相对人具有恶意或者重大过失，否则一般应认定代理行为有效。

    具体到本案中，争议焦点之一就是由喻某代罗某签订的《租房合同》的效力。由于喻某和罗某系夫妻，喻某经常在该承租门面帮忙经营，其外部表象足已使人相信其有权代理罗某作出相关意思表示，喻某的行为已经构成家事表见代理。并且该份合同中并不存在双方恶意串通损害第三人利益的情形。由于喻某和罗某系夫妻，关系密切，利益共同，可以排除喻某和绿丹兰公司恶意串通损害罗某利益的情形。对于罗某声称其对喻刚所签的合同毫不知情，这有悖于常理，基于该合同为家庭生活中关系较为重大的事项，可以推论喻某已经告知罗某。且合同变更后，罗某是按变更后的月租费交纳房屋租金的，故其抗辩不足为信。综上，笔者认为该合同有效。

    二、对“买卖不破租赁”原则的全面理解。

    对于“买卖不破租赁”原则，合同法第二百二十九条是这样规定的：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”笔者认为，依据该法条，“买卖不破租赁”原则并不是一味维护承租人的承租权，而是在整个租赁合同有效的基础上，依据合同约定来决定租赁权是否继续存续。本案星宇公司从绿丹兰公司手中买下了该房产，按照“买卖不破租赁”原则，租赁合同继续有效，绿丹兰公司在该《租房合同》中的权利和义务由星宇公司整体继受，那么绿丹兰公司在合同中享有的事先解除权，星宇公司也有权行使。依据2006年喻某代表罗某与绿丹兰公司公司签订的《租房合同》约定，星宇公司已经按照合同的约定行使了合同解除权，依据合同法第九十六条的规定，应当确认合同解除的效力。

作者单位：猇亭区人民法院