抵押人与抵押权人经协商一致以抵押房屋抵偿其全部到期债务。抵押权人实现抵押权后，将该房屋转让，并办理了过户登记手续。该房屋上的承租人在承租期间将房屋转租给四原告。四原告认为自己才是真正的承租人，并主张优先购买该房屋以及请求确认抵押人与抵押权人以房抵债及转让行为无效。

    [案例索引]

    五峰土家族自治县人民法院（2010）五民初字第00550号民事判决书，2010年12月15日。

    宜昌市中级人民法院（2011）宜中民二终字第00152号民事判决书，2011年4月16日。

    [案情]

    原告：严某、王某、田某、多某（以下简称四原告）。

    被告：五峰土家族自治县百纺公司（以下简称百纺公司）。

    被告中国工商银行股份有限公司五峰支行（以下简称工行）。

    被告熊某。

    四原告均系被告百纺公司原职工。从1998年起与被告百纺公司签订合同租赁渔洋关镇南北路33号楼房一楼内的柜台经营（该房屋所有权为被告百纺公司所有）。2000年被告百纺公司改制，四原告按政策买断工龄后继续与被告百纺公司签订合同租赁柜台经营。

    2001年，被告百纺公司将本案诉争房屋1至4楼整体租给了被告百纺公司原职工杨某经营。同年12月26日，被告百纺公司向该租赁房屋内的全体承租人发了书面通知，告知各承租人“自2001年11月起，渔关片所有资产管理由杨某一人总体承包（租）”，原告多某、严某、田某之夫杜某及其他承租人均在该通知书上签了名。

    杨某承租该房屋后又以出租人的地位分别与四原告签订了该房屋的书面租赁合同。

    1996年11月21日，被告百纺公司用其渔洋关片4处房地产一并向被告工行办理了抵押贷款，同日对本案诉争房屋办理了抵押登记。由于被告百纺公司无力还贷，2004年6月2日，债权人工行向五峰县人民法院申请支付令，要求债务人百纺公司清偿债务本息共计11094811.59元。同年6月28日，五峰法院裁定“被执行人百纺公司用渔洋关片抵押资产偿还”债务。2004年9月15日，被告百纺公司将该诉争房屋已抵债给被告工行的情况书面通知了全体承租人。

    被告工行依法实现抵押权后，于2004年8月8日，将四处抵贷房屋分别予以转让。其中：将本案诉争房屋一至四楼以33万元卖给了熊某。2004年10月，杨某召集该诉争房屋内的全体承租人员开会，通知该楼房1至4楼已卖给了私人。

被告百纺公司、工行及熊某三方于2006年6月30日对该诉争房屋办理了产权过户登记手续。

    被告工行实现抵押权后，又将该房屋转让给被告熊某，两次转让均未终止原房屋租赁合同，而是等原租赁合同期满后，被告熊某才委托其媳杨某从2005年6月5日起与四原告继续签订该房屋租赁合同至2010年6月。

    2008年1月21日，被告熊某将购买的该诉争房屋向某信用社进行抵押贷款时，四原告向信用社书面承诺：该房屋的产权人“将我承租的房屋为其申请的借款进行抵押，已明确告知我，我完全同意并无异议”。

    四原告认为，其对该诉争房屋享有同等条件优先购买的权利。故请求法院确认三被告买卖本案诉争房屋的行为无效；请求确认四原告以同等价格优先购买该房屋。

    [审判]

    五峰土家族自治县人民法院经审理认为：四原告没有提供证据证明该诉争房屋在两次变动时与被告存在合法有效的租赁关系，因而不享有优先购买权。根据相关司法解释规定，即使四原告与被告百纺公司、工行存在合法有效的房屋租赁关系，在被告工行依法实现抵押权后，四原告也只能要求其承担赔偿责任，而不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第二款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十条、一百九十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条（一）项、二十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告严某、王某、田某、多某的诉讼请求。

    四原告不服判决，提出上诉。二审经审理后维持了原判。

    [评析]

    承租人的优先购买权是指出租人将租赁物出卖时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买该租赁物的权利。优先购买权的前提必须是承租人与出租人之间存在合法、有效的租赁关系，并已在事实上占有、使用该标的物。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但该法条及其司法解释对什么是“同等条件”、“合理期限”并无明确具体界定。

    一、对“同等条件”与“合理期限”的理解与把握

    （一）对“同等条件”的理解与把握。在审判实务中，对“同等条件，”有两种不同的观点。一是“完全等同”说，即承租人与其他买受人购买该房屋的条件必须完全相同才视为同等条件；二是“主要条件等同”说，即认为承租人购买该租赁房屋的主要条件与其他买受人相同便可视为同等条件。笔者较同意第二种观点。即只要购买的标的物、价格、履行期限和交付方式等主要条件相同即应认定为条件相同。这样可以避免出卖人与第三人虚假附设条件，达到排除承租人优先购买的目的。

    一是标的物、价格相同的认定。标的物和价格的相同是同等条件的核心内容。标的物相同，一是指出卖人出售的租赁房屋与承租人租用的房屋是同一标的物（包括面积的同一）。价格相同应是在公开、公平、合法的前提下经双方协商已达成的价格。在具体案件中，要特别注意买卖双方采用常见的“阴阳”合同方式排除承租人的优先购买权。如买受人或抵押权人实现抵押权的价格高于承租人而承租人又不愿意以买受人或抵押权人的同等价格购买该房屋时，应视为承租人放弃了优先购买权。如本案即属此。

    二是付款期限及付款方式相同的认定。在付款期限上，通常有分期付款（付或不付利息）或一次性付款；付款方式中有现金交付或转账交付以及债务冲抵，这些都直接涉及出卖人利益是否全部、安全实现。因此，承租人对这些条件均应与第三人相同，否则不能视为同等条件。

    三是要根据不同案件分析认定“同等条件”。在具体案件中应把握以下原则：

    1、当出卖人与买受人订立的房屋买卖合同中有附条件的，承租人也应接受该符条件。

    2、出卖人基于某些特殊原因愿意以较为优惠的价格将房屋出卖给买受人的。例如：受让人与出卖人曾是夫妻关系，离婚后生活较困难或需单方抚养、教育子女；受让人对出卖人曾给予过较大帮助或恩惠；双方曾是很亲密的同事、同学、战友和邻居等等。在这些特殊情况下出卖方自愿放弃一部分价款恩惠或“还情”于对方（其中含有部分赠予的意思表示）是法律应予认可的。对此，承租人不能将这些特殊优惠条件视为“同等条件”而主张优先购买权。

    3、出卖人出卖的房屋为一整栋，承租人只承租了其中的一部分，而又仅要求购买承租部分的，承租人不得行使优先购买权。

    （二）对“合理期限”的理解把握。最高人民法院《关于审理城镇房屋租屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人……，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。此规定中有两点并不明确：一是出租人通知承租人的具体内容应包括哪些？二是“合理期限”是出租人告知出卖租赁房屋的期限，还是承租人行使优先购买权的期限？

    1、出卖人的告知内容只能是欲出卖房屋的信息。出卖人在决定出卖租赁房屋时一般都会以书面方式向不特定的人（包括承租人）发出要约或要约要请广告（双方协商以房抵债的除外），这时尚无具体的受让对象和确定的价格等主要内容。但出卖人出卖租赁房屋时已有具体买受人的情况也很普遍，这时，买卖双方可能已就具体的标的物、价格、交付方式及期限等内容进行了多回合的讨价还价并初步达成了协议。这时承租人一旦行使优先购买权，则出买人与买受人已达成的房屋买卖协议将无法履行，买受人的期待利益及双方在协商过程中所产生的费用将受损。因此，承租人在接到该租赁房屋出售的通知后，应在一定期限内以书面方式明确表示与其他买受人同等条件购买该房屋，此时，出卖人才可将与买受人达成的主要内容告知承租人。如承租人反悔不购买的，要承担缔约过失责任　

    2、“合理期限”到底是什么时间。解释第二十四条（三）规定：“出租人履行通知义务，承租人在十五日内未明确表示购买的……”。从该解释规定的期限可以推断出，出卖人与受让人在正式签订房屋买卖合同前十五日内通知了承租人的，可认定为出租人向承租人履行通知义务的合理期限。该十五日也是承租人决定行使优先购买权的期限。

    二、严格把握承租人优先购买权的适用范围

     优先购买权制度在强调对承租人利益特殊保护的同时也在一定程度上限制了出卖人缔约自由中选择交易对象的权利。这是对当事人“契约自由”和私法“意思自治”基本原则的突破。为了对弱势群体的特殊保护，在优先购买权与其他利益发生冲突时，法律必然坚持“两害相权取其轻，两利相权取其重”的价值取向来兼顾和平衡社会各方利益。以体现法律所追求的价值目标。因而，人民法院在具体审理确认优先购买权案件时应严格限定其适用条件和范围。根据相关法律和司法解释的规定，承租人不享有优先购买权的情形主要有：

    一是解释第二十四条规定的四种情形：即房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

    二是出租人在出租房屋前已将该房屋抵押给了债权人，债权到期后，抵押人与抵押权人协商以该抵押房屋抵偿全部债务。该房屋的承租人虽主张优先购买权，但又不同意以同等债务数额（价格）购买的。

    三是出租人将出租房屋先抵押给债权人后出租，实现抵押权时，依照相关法律规定单方解除了承租人的租赁合同，承租人没有提出异议，又对该租赁房屋主张优先购买权的，法院均不应予以支持。

    三、本案四原告对该诉争房屋是否享有优先购买权

    （一）四原告是承租人还是次承租人。1998年至2001年间四原告与被告百纺公司存在承租柜台经营的租赁关系。2002年到2005年6月，杨某以出租人的地位分别与四原告一年一签订该诉争房屋的租赁合同，杨某是转租人，四原告是次承租人。租赁合同和转租合同虽是两个紧密相连的合同，但由于出租人百纺公司并未直接与次承租人（四原告）形成租赁关系，根据合同相对性原则，次承租人不是合同一方当事人，其与出租人百纺公司没有合同法上的权利义务关系。因此，次承租人（四原告）不享有该诉争房屋的优先购买权。

    （二）被告工行实现抵押权时4原告对抵押房屋是否享有优先购买权。由于被告百纺公司不能清偿到期债务，2004年6月28日，五峰法院裁定被告百纺公司将该抵押物抵偿给被告工行偿还其债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。由于该诉争房屋上的抵押权设立在出租前，并办理了抵押登记，可以对抗设立于抵押权之后的租赁权。

    （三）被告是否有通知义务及4原告主张优先购买权是否不受时效限制。被告工行在实现抵押权后将该房屋转让时，四原告没有举证证明与被告百纺公司、工行存在合法有效的租赁关系。因而，被告百纺公司、工行均没有通知四原告的义务。

    该诉争房屋虽连续两次变动，但直到2006年6月30日才办理产权过户登记手续。在长达两年多时间里，该诉争房屋的物权尚未发生效力（物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力……”），四原告未主张优先购买权；2008年1月21日，该房屋的产权人在进行抵押贷款时已明确告知了四原告时，四原告仍未主张优先购买权。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中指出：“……出租人没有履行通知义务的，承租人可在知道或者应当知道出租人出卖房屋之日起1年内主张，超过合理期限的，人民法院不应支持”。据此，优先购买权请求权不可能永久存续。

    （四）四原告不能主张被告百纺公司与工行之间的房屋买卖行为无效。根据相关司法解释规定，即使四原告与被告百纺公司存在合法有效的房屋租赁关系，在被告工行依法实现抵押权后，四原告也只能要求其承担赔偿责任，而不得请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

    另外，关于被告百纺公司与工行协议抵偿债务的效力问题。根据物权法的规定，协议折价……是指债务履行期限届满后，抵押权人与抵押人经协商订立债权人取得抵押物所有权的协议以实现抵押权的方法，性质上属于代物清偿，即以转移抵押物所有权的形式代替债务清偿。属物权法第一百九十五条规定的“发生当事人约定的实现抵押权的情形”。被告百纺公司因无力还债，经与被告工行协商一致将包括本案诉争房屋在内的四处房地产整体作价11094811.59元转让给被告工行以冲抵其全部债务。实际上是被告工行愿以该价格购买四处房地产，四原告如要主张优先购买该房屋，也必须以同等条件购买，庭审中，四原告只要求单独购买该诉争房屋的一楼门面或者一至四楼，这与被告工行不是处于同等条件之下，因而四原告并不符合优先购买的同等条件。

    综上，本案四原告对该诉争房屋不享有优先购买权，故法院依法作出了上述判决。

作者单位：五峰土家族自治县人民法院